我很少做市场预测，但是我会在比较极端的时候做反向预测，市场特别高估和市场特别低迷的时候，我会做反向预测。在大部分时间，你问我对市场的看法，我说我没什么看法。市场是很难预测的，但有些东西可以用拉长时间的视角去做一些判断。我认为现在就是布局权益资产的好时机。我觉得中国现在处在一个大拐点上，直白一点，就是老百姓的钱从房地产转到了金融，这是一个巨大的转变的开始。
过去20年中国老百姓的钱最主要在房地产，在美国，老百姓最多的资产是金融资产。这个变化在美国发生在80年代，在那之前，美国人也是要买房子，之后老百姓开始不太那么买房子，开始去买金融资产。所以，美国80年代以后有一个超级长牛的行情。在这约40年的长牛行情里，有很大的几个回调，一个回调是2001年的互联网泡沫破灭，第二个大的回调是金融海啸。但是即便经历这么大的两轮回调，美国指数从80年代以后是一个长牛行情。当然不代表说中国股市就进入这样的走势，但是它背后很重要的一个推动力，就是大家慢慢把新增财富配置到金融资产上面。
过去20年，从个人投资理财角度，如果你没有买房子，你是财富游戏的loser。最悲催的是卖了房子去买股票，还有就是卖房子去创业。道理很简单，第一，过去20年是城镇化进程最快的20年，但我们现在城镇化已经到60%，很多人测算说到70%就差不多了，也就只有10个百分点空间。我们14亿人口，就1.4亿人新增城镇化空间，假设人均住房面积30平米，只需要新增40亿平米的住房就可以满足了。我们现在一年的住房销售面积大概是15亿到20亿，再卖三年房子就能够支撑70%的城镇化率，所以房地产基本结束了。
过去20年，上海的房子基本上涨了20倍，在投资领域是非常成功的。房价上涨如果用股票语言去分析的话，你会发现很有趣。股票的上涨，可以用每股盈利的上涨乘以市盈率上涨，相乘的结果就是股票的上涨幅度。上海房子20倍涨幅是怎么来的？上海过去20年租金每年上涨大概5%左右，也就是说，20年前，如果一套房子租3000块左右的话，现在这套房子大概能租到1万块左右。中国经济增长的黄金20年里，房租上涨幅度其实比大家想象的要低。20年里，房租从1涨到3，涨了2倍。房价上涨更大的动力来自于市盈率的提高。我记得2000年时候，刚刚启动住房商品化的时候是没人愿意买房子的，当时上海房子的出租回报率是10%，如果用市盈率来表示就是10倍。一套20万左右的房子，一年租金能够租到2万块钱左右，但当时是没人愿意买房子的。当时A股2000点，市盈率是65倍。那时我正在写我的博士论文，论文题目就是“股市泡沫研究”，我在写论文过程中一直觉得，一个10倍的资产（房子），一个65倍的资产（股票），我觉得怎么看都不合理。后来股市一路下跌，股市泡沫破灭。后来房子就开始一路上涨，今天上海的房子市盈率是多少？如果用租金回报去倒推的话，现在租金回报率大概百分1.5左右，1000万的房子，一年租金能够收回来15万左右，回报率1.5%，市盈率大概70倍左右。这完美解释了上海房价过去20年为什么涨到20倍：房租从1变成3，房价市盈率从10变成70，3乘以7等于21！
所以，过去20年的房价上涨，1/3的原因是来自于租金的上涨，更多的原因是来自于估值的提升。如果一个股票市盈率已经70倍了，它每年利润增长就5%，你们觉得这股票还值得买吗？租金增长每年不到5%，但市盈率已经70倍了的房地产，你觉得是一个好的投资吗？
我们再看一下租金回报率，全世界主流城市的租金回报率大概4~5%左右。当然，还有一个很奇葩的城市就是香港，也是百分之一点几。我做了一个测算，假设20年以后，中国已经是全球最大的经济体，但上海的租金回报率回到2.5%（全世界一线城市的租金回报率在4%左右，所以这个假设并不过分），从1.5%回到2.5%，也就是说市盈率回到40倍。我们继续假设房租以每年5%的速度上涨，大家去算一下，上海未来20年的房价增长空间是多少？50%。一个资产放20年只涨50%，大家觉得有没有兴趣？
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在过去20年，沪深300每年利润增长12%，现在中国的经济放缓了，我们假设每年增长8%，现在市盈率是12-13倍左右，未来可能会达到17、18倍，这是全球主流的成熟市场市盈率，算下来未来20年股市的潜在回报是500%。一个资产潜在回报是50%，一个资产潜在回报是500%，你会选择哪一个？
所以如今这个时点上，房子不再是一个好的投资品，不再有投资属性。那么，中国每年新增几十万亿的财富会去哪里？显然会去金融市场。金融市场里边，相比较而言会去哪里？股票市场在我看来是估值最合理、最具性价比的资产。很多人会投PE基金，在我看来PE基金的泡沫还远远没有破灭。关于PE基金，第一，中国绝大部分最好的公司已经上市了，要么在A股，那么在港股，要么在美股，中国已经没有那么多好公司了；第二，PE的估值比二级市场要贵，有很多高净值的用户，一听这是一个阿里投的项目、腾讯投的项目就无脑买入，很多项目，我觉得能有一半本金出来就很不错了，很多投资会血本无归。中国经济已经进入到中低速增长，意味着不会再像以前那样冒出这么多龙头公司、优秀公司，大部分已经在A股上面，所以要珍惜A股的龙头公司，这是最宝贵的资产，大家要把钱投给中国最优秀的公司，别瞎折腾。
梁宇峰博士新书《长期的力量》目前正在JD热销中。
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